+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Состав операционных расходов при оценке недвижимости

Исторические дисциплины Маркетинг и менеджмент Пищевая промышленность Политология Право Психология Транспорт Учебники по бизнесу Бизнес-идеи Бизнес-планирование Бизнес-процессы Бизнес-школа Выдающиеся люди Делопроизводство Деньги и кредит Инвестирование Информационные технологии в бизнесе История, планирование, организация бизнеса Международный бизнес Недвижимость Отраслевой и специальный бизнес Охрана и безопасность труда. Трудовые ресурсы Оценка бизнеса Переговоры Предпринимательство Ресторанный и гостиничный бизнес Тренинги и практическая психология Электронная коммерция Этика бизнеса, деловые переговоры и отношения Философия Экологические дисциплины Экономика. Источник: Варламов А. Оценка объектов недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Доходный подход оценки недвижимости

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Корректировки при оценке

Определение стоимости методом капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок прогнозируемых экономических показателей недвижимости и состояния рынка. Расчет коэффициента капитализации. Расчет прогнозируемого чистого операционного дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления структурированного отчета о доходах:.

Потенциальный валовой доход:. Действительный валовой доход. Расходы на замещение. Итого операционные расходы. Чистый операционный доход. Денежный поток до выплаты налогов. Потенциальный валовой доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Плановая аренда — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора.

При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т. Скользящий доход — образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

Рыночная аренда — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы. Прочие доходы — это доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату в эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т.

Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка. Оценка занятости должна производиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период. Действительный валовой доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:. К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта.

Обычно, это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта. К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, следующие позиции имеют место практически для любого объекта:.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта. Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором. Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма.

Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора. Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходов на ремонт. Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторами, которые ими пользуются.

Расходы на обеспечение безопасности зависят от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включают расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования. Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения.

Обычно к таким компонентам относят:. К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а из износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.

Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель инвестора — получение дохода, который превышает изначально инвестированную сумму.

Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:. Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии рисков. Норма инфляции компенсирует снижение покупательной способности денег в течение срока проекта. Премия за риск включает все виды рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, к которым относят:. Метод рыночной экстракции — является самым простейшим и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободных рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам инвестиционная привлекательность, мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, финансирование и тому подобное и полезности объектов недвижимости.

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, ставка капитализации вычисляется путем деления ЧОД на цену продажи:. Метод ДДП используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и, возможно, дальнейшую продажу собственности. Метод ДДП основан на принципе ожидания стоимость определяется тем, какой чистый доход ожидает получить потенциальный покупатель и принципе замещения потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на приобретение другой недвижимости, способной приносить аналогичный доход.

Прогноз потока будущих доходов расходов и предполагаемой перепродажи объекта недвижимости реверсии , даже если в действительности продажа не планируется. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей с использованием техники сложного процента. Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного периода определяется исходя из следующих тенденций:. Например, в Голландии — не более 4 лет. В России длина прогнозного периода составляет в среднем 3—4 года;.

Так как на рынке объектов недвижимости наблюдается равномерность поступления доходов например, арендной платы , за шаг расчета, как правило, принимается 1 год.

Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными. В России влияние инфляции велико, поэтому расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных. Темп инфляции — относительный прирост цен за период. Наиболее простым методом инфляционной корректировки является пересчет данных по курсу валют. Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставки дисконта должны быть очищены от влияния инфляции.

Для этого используется формула:. Чистый доход эксплуатационный — действительный валовый доход за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Денежный поток до уплаты налогов — чистый доход за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации. Расчет реверсии , то есть выручки от продажи объекта в конце последнего прогнозного периода с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками на продажу и темпами износа в течение прогнозного периода, вычитаются.

Стоимость перепродажи может быть рассчитана на основе прогнозирования потока дохода в постпрогнозный период с использованием базовой формулы капитализации. Ставка дисконта — процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых в будущем денежных сумм к их текущей стоимости используя технику сложного процента.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения будущих доходов. При оценке объекта недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом. Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода ДДП, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости Главная страница Библиотека Экономика недвижимости Экономика недвижимости - конспект лекций Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости.

Поделись с друзьями. Нужна помощь в написании работы? Метод прямой капитализации применим к объектам, со стабильными денежными потоками. Расчеты по методу капитализации можно разделить на три этапа.

Прогнозирование чистого операционного дохода. Операционные расходы — это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп: - постоянные расходы; - переменные расходы; - расходы на замещение.

Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, следующие позиции имеют место практически для любого объекта: - расходы на управление; - расходы на заключение договоров аренды; - заработная плата обслуживающему персоналу; - коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация; - расходы на уборку; - расходы на эксплуатацию и ремонт; - расходы на содержание территории и автостоянки; - расходы на обеспечение безопасности т.

Расходы на управление — имеют место независимо от того, кто управляет — сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

Расходы на заключение договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие недвижимости.

При расчете чистого операционного дохода расходы на оформление аренды могут быть учтены либо в году выплат, либо могут быть распределены на весь срок аренды. Обычно к таким компонентам относят: - кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации; - санитарно-техническую и электроарматуру и приборы; - механическое оборудование; - пешеходные дорожки, подъездные дороги и т. Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов.

При составлении структурированного отчета о доходах не учитываются: - расходы, связанные с бизнесом; - бухгалтерская амортизация; - подоходные налоги владельца; - капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости. Расчет коэффициента капитализации Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель инвестора — получение дохода, который превышает изначально инвестированную сумму.

С точки зрения инвестора, все вложения в приносящие доход активы должны: - полностью возместить инвестиции; - обеспечить доход на инвестиции с учетом риска его получения.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации. Метод рыночной выжимки. Метод кумулятивного построения. Метод связанных инвестиций. Метод инвестиционной группы. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат 6.

Метод Элвуда.

Определение стоимости методом капитализации дохода производится на основе вероятностных оценок прогнозируемых экономических показателей недвижимости и состояния рынка. Расчет коэффициента капитализации. Расчет прогнозируемого чистого операционного дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления структурированного отчета о доходах:.

Если ежегодный доход от использования имущества в течение определенного времени поддается корректному прогнозу и не ожидается его значительных отклонений от прогнозируемого постоянного значения, то для капитализации дохода в стоимость имущества применяется метод прямой линейной капитализации по формуле:. Коэффициент капитализации в этой ситуации учитывает доход на капитал и возврат капитала. Порядок определения чистого операционного дохода Чистый операционный доход ЧОД — действительный валовой доход за минусом операционных расходов ОР за год за исключением амортизационных отчислений :. Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Действительный валовой доход ДВД — представляет собой сумму потенциального валового дохода и дополнительных доходов за вычетом потерь от недополученной прибыли.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости: принцип ожидания стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет ; принцип замещения стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль. Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей сегодняшней стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают: сумму будущего дохода; время, когда должен быть получен доход; продолжительность получения дохода.

Состав операционных расходов при оценке недвижимости

Добавить в избранное Сделать стартовой. Поиск Вакансии Резюме Добавить резюме Добавить вакансию. Проекты Отдела оценки Росимущества Конкурсы, тендеры. Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке. Словарь оценщика. Словарь автоэксперта. Словарь cтроительных терминов.

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

.

Методы доходного подхода при оценке недвижимого имущества

.

.

.

Состав операционных расходов при оценке недвижимости Доходный подход к оценке имущества: метод прямой (линейной) капитализации Если.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Лия

    Мне послезавтра за военником прийти сказали. Рад до глубины души!

  2. waitorchhorlu

    Тарас, давай соточку к НГ

© 2018-2020 blagodarenie-spb.ru